Uzņēmuma Colliers International asociētā direktore Jevgeņija Gricenko norāda, ka pašlaik no visām biroja telpām brīvi ir tikai 5,7%, bet, pēc Ober Haus datiem, tie varētu būt tikai 2%. Vismazākais piedāvājums biroja telpu nomas tirgū ir telpām, sākot no 1000 kvadrātmetriem (kvm) un vairāk.
Vāja investoru aizsardzība
Kā galvenie iemesli vājajam piedāvājumam tiek minēti gan nesenā ekonomiskā krīze, gan spēcīgu vietējo attīstītāju trūkums, kā arī Būvniecības likuma nepilnības un vājā investoru aizsardzība. J. Gricenko stāsta, ka 2015. gadā Rīgā ekspluatācijā tika nodotas jaunas biroja telpas 4500 kvm platībā, turpretim Viļņā tie bija teju 38 000 kvm, bet Tallinā - teju 37 000 kvm. Viņa gan piebilst, ka kaimiņvalstu galvaspilsētās nomas maksa ir aptuveni par 10% augstāka nekā Rīgā. «Latvijā pārsvarā notiek tā, ja nekustamo īpašumu attīstītājam ir potenciāls nomnieks, tad tiek sākti biroja ēku būvniecības darbi, kas kopā ar projektēšanu un saskaņošanu aizņem aptuveni līdz trim gadiem. Jānorāda, ka zemes gabalu netrūkst, taču būvniecība pārsvarā notiek tad, ja ir potenciālais nomnieks, ar kuru vēl pirms būvniecības tiek noslēgts priekšnomas līgums,» stāsta J. Gricenko.
Nekustamo īpašumu firmas Ober Haus Komercplatību nodaļas vadītājs Kaspars Korbs niecīgajā piedāvājumā vaino valsts politiku un vājo investoru - nekustamo īpašumu attīstītāju - aizsardzību. «Ja pēc projekta saskaņošanas, kad būvniecība jau sākta, jebkura kaimiņu tante to var pārsūdzēt un būvdarbi uz gadu jāiesaldē, tad tas investoram ir būtisks riska faktors. Tieši šīs neprognozējamības dēļ, respektīvi, tāpēc, ka jau saskaņotam projektam var apturēt būvniecību, jo kādam kaut kas nepatīk, nekustamo īpašumu attīstītāji ir ļoti piesardzīgi ar jaunu objektu celtniecību. Lai situācija mainītos, jāmainās valsts politikai, jāmazina birokrātiskie šķēršļi,» skaidro K. Korbs.
Nomnieku loma
Savukārt Arco Real Estate Komercplatību tirdzniecības un nomas nodaļas vadītājs Guntis Kanenbergs kā iemeslu nelielajam piedāvājumam min «attīstītāju un to finansētāju - banku - piesardzību. Lai mazinātu attīstītāju un banku raizes par jaunās ēkas nodrošināšanu ar nomniekiem, būtu jānoslēdz nomas priekšlīgumi, tomēr te rodas jautājums par termiņu neatbilstību. Mainīgo ekonomisko apstākļu dēļ Latvijā nav pietiekami daudz nomnieku, kuri laicīgi plānotu biroju telpu maiņu, piemēram, pēc trim gadiem. Pārsvarā lielie nomnieki ir gatavi mainīt biroju telpas triju līdz sešu mēnešu laikā, kas bieži vien saistīts ar nomas līguma uzteikuma termiņu».
Taujāts, kāpēc Viļņā un Tallinā piedāvājums ir daudzkārt lielāks, G. Kanenbergs stāsta, ka bieži no attīstītājiem dzirdēts par pārlieku gariem būvprojektu saskaņošanas termiņiem, kas esot garāki, ja tos salīdzina ar termiņiem Igaunijā vai Lietuvā. Vēl viens aspekts - «Viļņā un Tallinā biroju piedāvājums tiešām ir lielāks, pateicoties lielākam biroju telpu pieprasījumam iepriekšējo triju līdz četru gadu laikā. Domāju, ka attīstītāji būtu gatavi būvēt vairāk biroju ēku tieši Rīgā, ja vien būtu lielāka nomnieku aktivitāte un būtu spēja prognozēt nepieciešamību pēc biroja telpām ilgākā laikā. Manuprāt, starptautiskām kompānijām biroju vietas izvēlē liela nozīme ir valsts finansiālās un juridiskās vides novērtējumam. Te Rīgai ir ļoti grūti konkurēt ar Viļņu vai Tallinu,» uzsver G. Kanenbergs.
Cenas un prasības
Ja runā par biroja telpu nomas cenām, saskaņā ar aptaujāto uzņēmumu datiem tās svārstās no 13 līdz 16 eiro par kvm A klases birojiem un no astoņiem līdz 12 eiro par kvm B klases birojiem. Jāteic, ka pērn, salīdzinot ar 2014. gadu, nomas maksas tikpat kā nav pieaugušas. A klases birojus no B klases birojiem atšķir vairāki kritēriji, to vidū var būt arī atrašanās vieta, proti - A klases biroji atrodas tuvāk pilsētas centram, kā arī tādi kritēriji kā apsardze un ērtas autostāvvietas esamība. J. Gricenko gan uzsver, ka uzņēmumi pārsvarā neizvēlas telpas Vecrīgā, jo tur ir problēmas ar automašīnu stāvvietām, kā arī nevar piebraukt ar sabiedrisko transportu. Tiesa gan, ir izņēmumi, piemēram, advokātu biroji, kuri labprāt vēlas atrasties pilsētas centrā.
«Ļoti pieprasīts ir Daugavas labais krasts, Skanstes un Duntes iela, arī jaunā Teika. Uzņēmumiem ir svarīgi, lai būtu autostāvvietas, kā arī laba sabiedriskā transporta pieejamība,» biroja vietu izvēli raksturo J. Gricenko. Savukārt, ja runā par prasībām biroja telpām, tendence ir izvēlēties atvērtā biroja telpu plānojumu, un jābūt labai ventilācijai. «Kādreiz izvēlējās ēkas ar stiklotām fasādēm, kur nebija iespējams visās telpās atvērt logu, tagad ir prasība pēc veramajiem logiem,» stāsta J. Gricenko. G. Kanenbergs atkal min, ka lielie nomnieki, kas meklē telpas virs 1000 kvm, galvenokārt telpas izvēlas A un B1 klases biroju ēkās, kurām ir ērts novietojums un lokāli attīstīta infrastruktūra. Pamatprasības ir ērts un pielāgojams biroju plānojums, mūsdienīgs telpu dizains, kvalitatīva gaisa apmaiņa biroja telpās un zemas apkures izmaksas.
Runājot par to, vai piemērotu biroja telpu trūkuma dēļ nav apgrūtināta ārvalstu investoru ienākšana Rīgā, K. Korbs norāda, ka lieliem ārvalstu pakalpojumu sniedzējiem uz atbilstošu piedāvājumu būtu jāgaida apmēram gads - kamēr attīstītājs nepieciešamo ēku uzbūvē. Savukārt G. Kanenbergs stāsta: «Šobrīd biroju tirgus paplašināšanās galvenokārt balstīta uz vietējiem uzņēmumiem. Tas rada situāciju, ka nomniekiem, kurus interesē telpas virs 3000 kvm, faktiski nav ko izvēlēties, jo piedāvājums, kas ietvertu tik lielas nomas telpas, ir niecīgs. Lai starptautiskos nomniekus spētu piesaistīt Latvijai, jābūt pietiekami plašam A un B1 klases telpu piedāvājumam. No nomnieku skatpunkta vērojot, lielas biroja telpas iznomāšanai būtu jāspēj sagatavot aptuveni trīs līdz sešu mēnešu laikā.»