Lai arī ekonomisko faktoru ietekmē var runāt par pozitīvām tendencēm, nekustamā īpašuma tirgus eksperti norāda, ka iedzīvotāju maksātspēja aizvien ir ierobežota. «Pieprasīti ir ekonomiskās klases mājokļi, kuriem ikmēneša kredītu maksājums ir aptuveni īres maksājuma apmērā. Ja runājam par jaunajiem projektiem, te kā uzskatāms piemērs būtu minams nams Rīgā, Salnas ielā, kurā dzīvokļi tika pārdoti par 1200 eiro kvadrātmetrā ar pilnu apdari un virtuves iekārtu. 500 dzīvokļu nams tika izpārdots gada laikā,» stāsta Nira fonds valdes locekle Jevgēņija Markova.
Viņa piebilst, ka gadījumā, ja cena ir lielāka un ar pilnu apdari sasniedz, piemēram, 1350 eiro par kvadrātmetru, pārdošana norit lēnāk. Savukārt biznesa klases segmentā pilnas apdares mājokļi, kas atrodas labā rajonā, tiek tirgoti par 2200-2500 eiro kvadrātmetrā. Pēc J. Markovas teiktā, trīsistabu dzīvokļa cena var sasniegt apmēram 250 tūkstošu eiro. Tikmēr luksusa klases segmentā ar atrašanās vietu Rīgas klusajā centrā vai Jūrmalā viena kvadrātmetra cena caurmērā svārstās 3,5-4 tūkstošu eiro apmērā par kvadrātmetru, taču darījumu aktivitāte pēdējā laikā sarukusi.
Savukārt Arco Real Estate valdes loceklis un vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs stāsta, ka pircēju interesē sērijveida trīs un četru istabu dzīvokļi, mazgabarīta vienistabas dzīvokļi, kā arī dzīvokļi Rīgas centrā platībā līdz 80 kvadrātmetriem, kuri atbilst zemāko cenu slieksnim (ap 700-850 eiro/kvadrātmetrā) un kuriem nepieciešami remontdarbi. No jaunajiem projektiem jāmin dzīvokļi platībā līdz 80 kvadrātmetriem ar pilnu apdari, kā arī divistabu dzīvokļi, kuru platība nepārsniedz 60 kvadrātmetru, tomēr tādu šobrīd piedāvājumā tikpat kā nav.
Stimulējošā ekonomika
M. Laukalējs norāda, ka galvenais mājokļu tirdzniecības aktivitātes virzītājspēks ir pozitīva ekonomikas attīstība, kas, neraugoties uz lēno tempu, sekmē iedzīvotāju ienākumu pieaugumu. Viņš zina teikt, ka pērn konstatētais vidējās algas pieaugums bija ievērojami straujāks nekā vidējās sērijveida dzīvokļa cenas pieaugums. «Latvijas iedzīvotājs par vienu vidējo algu nosacīti var nopirkt lielāku mājokļa platību nekā Igaunijas vai Lietuvas iedzīvotājs, jo kaimiņvalstīs dzīvokļu cenas ir augstākas. Būtisks faktors ir arī straujš piedāvājumu skaita samazinājums, kas līdz ar zemiem jauno dzīvojamo ēku būvniecības apjomiem turpmākajos gados var izraisīt dzīvokļu deficītu Rīgas jauno projektu segmentā,» stāsta eksperts.
Komentējot pērnā gada norises, M. Laukalējs stāsta, ka mērens cenu kāpums novērots sērijveida dzīvokļu segmentā, kurā 2015. gadā cenas pieauga par 2,8%.†«Pretēji pieaugošai sērijveida dzīvokļu cenu dinamikai cenu pieaugums netika konstatēts ne jauno projektu, ne arī Rīgas centra dzīvokļu segmentā, tas vairāk skaidrojams ar šī segmenta dārgāko darījumu skaita būtisko samazinājumu, kas kopumā pazemināja indeksa skaitļus. Kopumā minētajos segmentos darījumu aktivitāte bija mazāka, taču tieši zemāko cenu kategorijā pieprasījums pieauga, tāpat palielinājās arī šo segmentu zemāko cenu slieksnis,» skaidro eksperts. Pēc viņa teiktā, pērn reģistrēto uzturēšanās atļauju būtiskais samazinājums visvairāk skāra Jūrmalas jauno projektu un Rīgas centra jauno projektu segmentu, kurā novērota ļoti zema aktivitāte.
No nekustamo īpašuma tirgus pārstāvju teiktā izriet, ka aktivitātes pieaugums nav tikai Rīgā vien, tas vērojams arī daudzās reģionu pilsētās. Pēc J. Markovas teiktā, samērā strauji mājokļu tirgus darījumu apjomi palielinājušies Ventspilī un Rēzeknē, kurās tie auguši attiecīgi aptuveni par 30% un 20%, savukārt Kuldīgā kāpums sasniedz aptuveni 15%. Tāpat ar tirgus izaugsmi var lepoties Daugavpils, Tukums un Saldus, kur vērojams aptuveni 10% vērts tirgus kāpums. Aptuveni šāda pati izaugsme ir arī Rīgā, toties Liepājā izaugsme bijusi lēnāka, sasniedzot apmēram 5%. Kopumā valstī darījumu apjoms pieaudzis apmēram par 15%. Tirgus izaugsmi J. Markova skaidro ar iedzīvotāju ienākumu palielināšanos, kā arī banku aktivitātēm hipotekārās kreditēšanas jomā, samazinot kredītu procentu likmes un pirmās iemaksas apjomu.
Lēnīgās cenu maiņas
Lai arī interese par nekustamā īpašuma iegādi palielinās, no tirgus ekspertu teiktā var secināt, ka nav pamata gaidīt strauju cenu palielināšanos. Kompānijas Latio Mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte stāsta, ka aprīlī kāpums sērijveida dzīvokļu cenām apstājies.
Jautāta, vai, raugoties no nozares skatpunkta, varētu šķist, ka iedzīvotājiem ir vairāk naudas, lai iegādātos nekustamos īpašumus, V. Gailīte norāda, ka situācija nav viennozīmīgi vērtējama. «Šobrīd nevar pilnīgi noteikti pateikt, ka tiem iedzīvotājiem, kam mājokļi būtu nepieciešami, patiešām naudas to pirkšanai būtu kļuvis vairāk. Tomēr iezīmējas kāda cita tendence, mājokļu tirgū iegulda tādi vietējie investori, kuriem jau ir kur dzīvot un jauns mājoklis pašu lietošanai nav nepieciešams. Tā var būt neliela dzīvojamā māja ar vairākiem dzīvokļiem, kuras īpašnieks mājokļu tirgū veic ilgtermiņa investīcijas un izīrē dzīvokļus, šādā veidā sekmējot arī īres tirgus veidošanos.»
Savukārt, jautāta, kā pašreizējie faktori varētu ietekmēt mājokļu cenas, Latio pārstāve teic, ka to ietvaros mājokļu cenas šogad, visticamāk, būtiski nemainīsies. Eksperte norāda, ka materiālais faktors ir ļoti būtisks, tādēļ pārsvarā tiek pirkti sērijveida dzīvokļi, ar kuriem saistītā kredīta apjoms bankā ir 30, 40 vai 50 tūkstošu eiro. Savukārt, pēc M. Laukalēja domām, nākamo 12 mēnešu attīstības tendences prognozējamas līdzīgas - straujāk pieaugs sērijveida dzīvokļu cenas (4-6% apmērā) un jauno projektu segmenta zemāko cenu slieksnī esošo mājokļu cenas, sasniedzot 1200-1500 eiro par kvadrātmetru.