Jā, ik pēc 10 gadiem nu jāveic obligātās konstrukciju pārbaudes, taču slodzes testus veikt nav iespējams, konstrukcijas turpina bojāties arī šo pārbaužu starplaikos, dzīvokļu īpašnieki vairumā gadījumu par pagraba tehnisko stāvokli nerūpējas. Miera laikā pagrabu pārsegumu konstrukcijas var būt vēl šķietami drošas, taču tādas var nebūt tuvumā sprāgstošu bumbu satricinājuma gadījumā. Tā secināts domnīcā “Ilgtspējīga namu pārvaldīšana”.
Situāciju pasliktina tas, ka daļā Rīgas, kur augsts gruntsūdens līmenis, pagrabos nemitīgi darbojas sūkņi. To bojājuma gadījumā vai, ja pārtrūkst elektrības padeve, ūdens līmenis īsā laikā aizpilda pagraba telpu līdz pat metra dziļumam. Attiecīgi tādas telpas nav iespējams uzturēt sausas, pastāvīgais mitrums pastiprināti bojā konstrukcijas. Sekas var būt dramatiskas. Piemēram, ja izrūsējušas pagājušā gadsimta sākumā būvēto ēku velvēto pagrabu metāla konstrukcijas, pastāv risks ne tikai pirmā stāva grīdai iebrukt pagrabā, bet arī ēkas pamatu un ārsienu deformācijai, attiecīgi visa ēka var sabrukt.
Domnīca sadarbībā ar namu pārvaldniekiem, dzīvokļu īpašnieku biedrību vadītājiem, daudzdzīvokļu namu īpašniekiem, inženierkomunikāciju un būvkonstrukciju stiprināšanas ekspertiem ir pievērsusi īpašu uzmanību jautājumiem par pagrabu pārsegumu un pagrabos esošo inženierkomunikāciju drošību.
Māju pārvaldīšanas eksperti atzīst, ka dzīvokļu īpašniekiem joprojām ir priekšstats, ka katra īpašumā ir tikai dzīvokļa platība, taču par pārējo ēkas daļu, tostarp jumtu, liftu, kāpnēm, pagrabu, inženierkomunikācijām pilnībā arbildīga valsts, pašvaldība, tās nozīmētais apsaimniekotājs vai arī nama pārvaldnieks. Dzīvokļu īpašnieki par ēkas kopējo stāvokli interesējas vien tad, kad notiek avārija. Rets ir tas gadījums, kad, pērkot dzīvokli, potenciālais īpašnieks ne tikai iepazīstas ar māklera piedāvājumu un vērtējumu, bet arī tiekas ar nama pārvaldnieku, lai noskaidrotu ēkas konstrukciju stāvokli, apzina veiktos un nepieciešamos ieguldījumus, pārējo dzīvokļu īpašnieku ieinteresētību un spēju vienoties par nama pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jautājumiem.
Daudzos gadījumos dzīvokļu īpašnieki un pārvaldnieki runā itkā dažādās valodās. Pārvaldnieks var definēt, kas remontējams, bet dzīvokļu īpašnieki drīzāk gatavi izvēlēties citu pārvaldnieku, kurš neko neieteiks, nekā ieguldīties dārgos remonta darbos. Kad notiek avārija, tad gan nauda atrodas remontiem un parādās arī vēlme ēku kopumā uzlabot, jo beidzot aptver, ka jārūpējas par ēku kopumā ne tikai par to tās daļu, ko ikdienā lieto un redz.
Cilvēki nemācās arī no citu nelaimes. Spilgts piemērs – saplaisājusī ēka Valdemāra ielā – kad ēkas stāvoklim beidzot pievērsa glābēju uzmanību, iedzīvotājus evakuēja, izrādījās, ka dzīvokļu īpašnieki par problēmu zinājuši jau sen, bijis pat tehniskais apsekojums, taču nav spējuši vienoties par remonta darbiem. Vai pēc šāda gadījuma dzīvokļu īpašnieki citās ēkās, tostarp turpat netālu esošās, kļuvuši organizētāk? Nav vērojama tāda sakarība.
Kā liela problēma domnīcā definēts tas, ka valstī nav sistēmas, kas noteiktu prioritātes mājas apsaimniekošanā – kas ir tās problēmas, kas jārisina pat tad, ja dzīvokļu īpašnieki negrib risināt. Turklāt savlaicīgi - vēl pirms ēka atzīta par avārijas stāvoklī esošu. Viss, kas attiecas uz drošību, noteikti būtu nosakāms kā prioritārs.
Plānojot patvertnes pagrabos, noteikti svarīgi ņemt vērā, kādā stāvoklī ir tur esošās inženierkomunikācijas. Rīgas centrā aizpagājušā gadsimta beigās, pagājušā sākumā būvētajās ēkās daudzviet saglabājušās oriģinālās inženierkomunikācijas. Tās bieži nākas remontēt, taču kopumā kalpo vēl līdz šai dienai. Nomainīt tās pilnībā nozīmētu, ka vienlaikus lielāks vai mazāks remonts būtu jāveic visus dzīvokļos - tam dzīvokļu īpašnieki nav gatavi piekrist. Siltummezgli pagrabos ir dažādos laikos modernizēti, taču, pirmkārt, to vairums arī jau ir tehniski novecojis, otrkārt, jārēķinās, ka, plīstot, savu laiku nokalpojušiem stāvvadiem, viss pagrabs var tikt nopludināts ar aukstu vai karstu ūdeni.
Tur, kur centra ēku pagrabos izbūvēti restorāni, bāri, klubi, darbnīcas, dzīvokļi utml., nav pat iespējams apzināt, kāds ir patiesais pamatu, griestu konstrukciju vai inženierkumunikāciju stāvoklis, jo viss paslēpts aiz apdares vai sliktākajā gadījumā aizbetonēts. Kad gadās, piemēram, ūdensvada avārijas, jāuzlauž sienu apdare, tikai tad atklājas patiesā aina, kas bieži vien ir dramatiska.
Lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku savas ēkas pagrabā nav bijuši, par tā stāvokli nav interesējušies. Attiecīgi nevēlas dzirdēt par kādiem remonta darbiem un to izmaksām, jo neapzinās, kādā stāvoklī ir pagrabs un kādas sekas var būt tam, ja pagraba konstrukcijas vairs neturēs slodzi.
Domnīca uzskata, ka ir svarīgi panākt, ka īpašnieki ir ieinteresēti gūt pēc iespējas precīzāku informāciju par savu īpašumu un rūpēties ne tikai par dzīvokļa iekštelpu, bet arī par visas ēkas kopējo stāvokli. Viens no risinājumiem, kas veicinātu ēku konstrukciju savlaicīgu remontu, varētu būt normatīvajos aktos paredzēta prasība, ka dzīvokļa pircējam līdz ar citiem dokumentiem Zemesgrāmatā jāiesniedz paša parakstīts apliecinājums, ka zina, kā šo īpašumu lietot un ir iepazinies ar ēkas tehniskā stāvokļa atzinumu, tātad ir informēts par to, ko pērk.
Tāpat īpašnieku rūpēšanos par daudzdzīvokļu ēkām stimulētu tas, ja ekspertu atzinumi par katras ēkas tehnisko stāvokli būtu brīvi publiski pieejami kādā interneta datu bāzē. Turpat arī veiktu atzīmes par to, vai fiksētās problēmas ir novērstas, vai nē. Cilvēki būtu daudz informētāki un arī motivētāki gan saudzīgāk apieties ar kopīpašumu, gan prasīt nama pārvaldniekam veikt konkrētus remonta darbus, tostarp tāpēc, ka šādi atzinumi būtiski ietekmētu viņu īpašumu vērtību.
Vēl viens risinājums, ir ieviest regulārākas pārbaudes un stingrāku kārtību par obligātu rīcību, konstatējot ēkas drošības apdraudējumus. Līdzīgi, kā tas ir ar autotransportu - reizi gadā automašīnām ir jāiziet tehniskā apskate. Ja tajā konstatē problēmas, tiek dots mēnesis, lai salabotu. Bet, ja konstatē, ka automašīnas ekspluatācija ir bīstama, tā vairs nedrīkst piedalīties satiksmē. Tādus pašus principus jāievieš arī attiecībā uz mājokļu īpašumu. Nedrīkst būt situācijas, kad lieto ēku, kurā uzturēties bīstami, bet neko neremontē, jo nespēj vienoties.
Ir zināmi vairāki risinājumi pagrabu pārsegumu un ēku pamatu nostiprināšanai. Sarūsējušās metāla sijas var nostiprināt ar jaunām, var veidot betona balstus utml., taču tad vairumā gadījumu vispirms jāizved vairāk nekā simts gadu laikā sakrājies kultūrslānis, kas bieži ir ap pusmetra biezumā, jābetonē masīvi pamati. Pārsvarā gadījumu tas ir tik dārgi, ka ēku īpašnieki to atsakās vai nespēj finansēt. Vēl risinājums ir aizpildīt pagraba telpu ar šūnbetonu, atstājot koridorus piekļuvei pie komunikācijām – tas ir labs un salīdzinoši nedārgs risinājums, taču tad jārēķinās, ka līdz ar to pagraba telpas vairs nebūs.
Tāpat problēma ir tā, ka siltummezgli daudzviet netiek pienācīgi apkalpoti, regulēti, kā rezultāts ir lieks siltuma patēriņš, attiecīgi arī augstāki maksājumi par siltumu. Regulāra regulēšana īpaši nepieciešama, ja dzīvokļos čuguna radiatorus patvaļīgi, bez projekta maina pret jaunajiem tērauda. Šādos gadījumos neretas ir situācijas, kad regulējamu radiatoru uzstāda neregulējamo vietā, vienlaikus pirms radiatora neizveidojot caurplūdes savienojumu – regulējot šāda viena radiatora temperatūru, attiecīgi vairāk vai mazāk silst arī augšstāva un apakšstāva kaimiņu radiatori. Lielā problēma, ar ko šādās situācijās saskaras daudzi pārvaldnieki – dzīvokļu īpašnieki neielaiž speciālistus dzīvoklī, lai pārbaudītu vai radiatori uzstādīti pareizi.
Domnīca akcentē: līdzīgi kā pirms siltināšanas veikšanas nepieciešams vispirms pasūtīt ēkas konstrukciju tehnisko apsekošanu, tā arī pirms pagrabstāvu pielāgošanas patvertnes vajadzībām, būtu nepieciešama padziļināta būves nesošo konstrukciju un inženierkomunikāciju drošības, kā arī telpu piemērotības patvertnes vajadzībām ekspertīze. Pretējā gadījumā kaitējums no pagrabu telpu izmantošanas krīzes situācijā varētu būt lielāks nekā atrašanās ārpus tām.